為貫徹落實建設部、財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》、《內蒙古自治區物業管理條例》，進一步加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，結合我區實際情況，由臨河區供熱供氣物業服務中心起草了《臨河區住宅專項維修資金管理辦法》(征求意見稿)，現向社會公開并征求意見，希望廣大居民朋友和社會組織就《辦法》內容提出相關意見和建議。

廣大居民朋友和社會組織可以通過以下途徑和方式提出您的意見和建議:

1.您可以向臨河供熱供氣物業服務中心提出相關意見和建議，聯系人: 薛瑞光，聯系電話:13634786279工作日9:00-12:00，15:00-18:00)。

2您可以撥打臨河供熱供氣物業服務中心電話0478-8923960提出相關意見和建議 (工作日9:00-12:00，15:00-18:00)

3,您可以通過郵箱zzzxwxzj2023@163.com提出您的意見建議，郵件主題請注明“關于臨河區住宅專項維修資金管理辦法”相關意見。

公開征求意見時間截至2023年7月15日

臨河區供熱供氣物業服務中心

2023年6月30日

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條  為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《內蒙古自治區物業管理條例》等法律、法規和規章，結合臨河區實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于臨河區行政區域內商品住宅、售后公有住房（保障性住房）維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條  本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條　維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條  區住房和城鄉建設主管部門會同區財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

維修資金管理機構負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。實行不動產交易、登記和維修資金交存信息的共享，不動產登記部門負責將房屋登記信息推送至維修資金管理機構，由維修資金管理機構核查維修資金交存情況。

鄉鎮人民政府（街道辦事處）落實維修資金的使用管理和續交工作，負責調解處理發生的糾紛；社區居委會協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）做好相關工作。

第六條 維修資金管理機構會同有關部門綜合考慮安全、增值、便利等因素，通過招投標方式確定一定數量的商業銀行作為維修資金專戶管理銀行。

維修資金專戶管理銀行應當按照維修資金委托管理協議約定，協助維修資金管理機構開展維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。

第七條  建立統一的維修資金管理信息系統，逐步實現維修資金業務辦理、使用表決、公示查詢和監督管理等信息化，提高維修資金管理效率。

第二章　交 存

第八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業，應當按照本辦法的規定交存維修資金。商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米交存首期維修資金的標準為90元（房屋所有權登記面積）。

第九條 商品住宅、非住宅的首期維修資金由開發建設單位按房屋預測建筑面積在辦理商品房網簽備案時，代業主將首期維修資金一次性足額存入維修資金專戶。預測面積與實測面積相差±3%以內，交存金額不變；超出±3%范圍的按照實測面積交存維修資金，實行多退少補 。

第十條 維修資金管理機構應當在商業銀行開立維修資金專戶，專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業服務區域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金，按照物業服務區域設總賬，按幢設分賬。

第十一條 物業服務區域內的公共收益主要包括利用物業服務區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。

第十二條  業主大會成立后，根據業主大會決議，選擇由維修資金管理機構代行管理或者自行管理。

第十三條 房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30％的，維修資金管理機構應當向小區業主委員會（物業管理委員會）或相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由區住房和城鄉建設部門會同區財政部門制定。

第十四條 續交標準分兩檔，一檔為續交后房屋賬戶內余額達到現行首期維修資金的標準，二檔為續交后房屋賬戶內余額達到現行首期維修資金標準的50％，具體續交檔次的選擇由業主共同決定。

第十五條業主委員會（物業管理委員會）接到續交通知后，應當及時到維修資金管理機構或通過維修資金系統調取業主房屋賬戶余額明細，分別計算業主按一檔、二檔需要續交的金額。

第十六條維修資金管理機構審核后，在小區顯著位置張貼，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）組織業主共同決定續交維修資金的通知，并公示業主按一檔、二檔需要續交的金額明細，公示時間不少于7日。

第十七條 經業主共同決定，確定續交檔次。業主委員會（物業管理委員會）向業主發出續交的通知，明確有關續交事宜。業主應當自收到續交通知之日起三十日內，將應續交的維修資金存入專用賬戶。確定續交檔次表決時，應當由專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。業主逾期不續交維修資金的，業主委員會（物業管理委員會）居民委員會可以書面催告在合理期限內續交。 

第三章使用

第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
    第十九條維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

（一）計劃使用主要適用于可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，通常一次集中表決一個或多個維修項目，可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計劃。

（二）一般使用主要適用于涉及全體或者部分業主的，臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備非緊急性的維修、更新和改造，通常一次表決一個維修項目。

 （三）應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造，采取應急程序時事前不用表決、事后公示。支持和鼓勵建立救急維修制度，以小區為單位建立救急維修賬戶，通過業主共同決定，將房屋賬戶增值部分和公共收益存入救急維修賬戶，用于緊急情況下的維修。

第二十條 計劃使用和一般使用時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十一條維修資金計劃使用，由業主委員會（物業管理委員會）根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經業主大會決定或者經有利害關系的業主表決同意后，連同有關材料報維修資金管理機構審核備案并組織實施。委托物業服務人實施的，應當由業主委員會（物業管理委員會）和物業服務人簽訂委托協議書后執行。支持和鼓勵按照計劃使用程序申請使用維修資金，購買與電梯維修、更新、改造有關的保險和電梯公共責任險。

第二十二條 維修資金的計劃使用程序，業主委員會（物業管理委員會）或者其委托的物業服務人應當按照規定通過公開招標等方式，選聘信用較高、具有相應能力的維修單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算、審計報告等工作，并按照工程進度通知維修資金管理機構劃款。

第二十三條 維修資金的一般使用程序，業主委員會（物業管理委員會）物業服務人接到業主報修或者發現問題后，聯合進行現場核實，由業主委員會（物業管理委員會）組織編制維修資金使用方案，經有利害關系的業主表決同意后，報物業主管部門審核備案并組織實施。業主委員會（物業管理委員會）也可委托物業服務人組織實施。

第二十四條受理計劃使用和一般使用項目，維修資金管理機構或鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當在3個工作日內完成維修現場勘查，出具是否符合申請維修資金條件的書面意見。鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居委會應當跟蹤指導維修組織單位盡快完成方案編制、招標（詢價）、業主表決等后續手續。報批材料齊全的，維修資金管理機構應于3個工作日內完成審核審批或備案。

第二十五條 計劃使用和一般使用，預算金額1萬元以下的維修項目，根據實際情況，維修組織單位可以采取公開招標、詢價或其他法定方式擇優選用信用好的維修單位組織實施，社區居委會應當做好事前、事中、事后監管；1萬元以上的維修項目，應當采取公開招標、詢價或其他法定方式，擇優選用信用好的維修單位組織實施，鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居委會應當做好事前、事中、事后監管，維修資金管理機構最終決算以審計報告為結算支付依據。

第二十六條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）電梯發生故障影響正常使用需立即維修的；

（二 ）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

（三）物業服務區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五））排水（排污）公共管道嚴重堵塞或爆裂；

（六）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全事故的緊急情況。

第二十七條 出現需應急維修情形時，物業服務人或業主應當將有關情況報告業主委員會（物業管理委員會）和社區居委會。經鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居委會、業主委員會現場共同查驗確認后，立即向維修資金管理機構提出申請，由業主委員會或社區居委會按程序組織維修。

第二十八條 受理應急使用項目，應當在接到報修的當日完成維修現場勘查，工程復雜或者更換特殊設施配件的原則上應在5個工作日內修復，涉及工程技術原因或施工項目周期較長的，應當采取臨時補救措施，并在小區內明顯位置或需維修的項目附近公告完成維修的時間。

第二十九條 維修組織單位應當選聘具有相應能力（資質）的維修單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。一次或單項應急使用維修資金金額較大的，應當經過工程造價咨詢機構的審核。維修資金管理機構應當按照工程進度將所需維修費用劃至維修單位賬戶，并預留3％的工程質量保證金。

第三十條 涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第三十一條 應急維修工程費用撥付后，維修組織單位應當將下列材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報告；

（三）工程驗收報告；

（四）涉及戶數分攤明細；

（五）維修資金管理機構認為按照規定應該公示的其他材料。

相關業主在公示期間提出異議的，由維修組織單位向異議人進行解釋說明。涉及異議人較多的，可以通過物業管理聯席會議協調解決，協商不成的，異議人可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

允許維修資金管理機構使用維修資金的活、定期利差作為維修資金管理費和已出質保期應由小區業主共同承擔的供熱、供水等公共設施設備、管道維修、改造費。

第三十二條 計劃使用和一般使用原則上竣工驗收后10日內撥付總工程款的97％，余額部分作為工程質量保證金，超出工程質量保修期后30天內撥付。工程保修期參照國家有關規定執行。

第三十三條 因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

第三十四條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）規劃許可明示屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據物業服務合同約定，依法應當由物業服務人承擔的維修和養護費用。

第三十五條 未交存維修資金或者維修資金房屋賬戶余額不足的，維修、更新和改造費用由相關業主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。

第四章　監督管理

  第三十六條 維修資金管理機構應當采用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定專項維修資金專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。

維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十七條 維修資金應當建立公示和查詢制度，公開電話，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會監督。維修資金增值收益應當每年定期分配到業主房屋賬戶；維修資金管理機構、業主委員會應當于每年第一季度對上一年度增值收益和分配情況進行公示。

第三十八條　在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債，確保資金的安全和保值增值。

第三十九條 房屋轉讓時，出讓人應當告知買受人維修資金交存及使用情況；辦理轉移登記后，該房屋賬戶中結余的維修資余額隨房屋所有權自動轉移；房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主。

第四十條  維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和自治區財政部門有關規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

收取維修資金，應當出具市財政部門統一監制的財政票據。  

第四十一條  住房和城鄉建設主管部門應按照有關規定定期對維修資金管理和使用情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監督。

第四十二條  維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及自治區財政廳的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第四十三條  根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）的規定，未按本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位將房屋交付給購房人的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
    惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業主未按規定交存、補交、續交維修資金，導致延誤維修時機給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，并承擔相應法律責任。

第五章  附則

第四十四條  住宅物業管理區域內，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立維修資金制度。

保障性住房實行維修資金制度，可以參照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十五條  本辦法自2023年   月   日起施行。