正常使用大修基金需要過半數業主同意

薛瑞光介紹，大修基金主要用于對住宅小區的公共設施設備和共用部位的更新改造。使用情況分兩種，一種是正常使用住宅大修基金，一種是應急使用住宅大修基金。臨河區供熱供氣物業服務中心根據相關法律法規，在2023年3月7日最新制定了大修基金的使用規程。

正常使用住宅專項維修資金即大修基金主要有申請確認、申報備案、驗收結算三個步驟。

在申請確認階段，首先由業主（也就是住宅專項維修資金使用人）向業主委員會提出書面申請，未成立業主委員會的小區業主向轄區辦事處、社區居委會（鄉鎮人民政府、村委會）提出申請；然后由業主委員會、社區居委會（村委會）現場勘察認可后，提交住宅專項維修資金使用申請，報臨河區供熱供氣物業服務中心維修資金辦；最后，維修資金辦接到住宅專項維修資金申請報告后，進行實地勘察，確認維修項目并取證后，下發一次性告知住宅專項維修資金相關資料清單，清單包括住宅維修資金使用申請表、住宅維修資金使用公示內容、業主書面確認（簽字）分攤明細表、詢價表。

申報備案時，由業主委員會、社區居委會（村委會）按照住宅維修資金使用申請表申報的維修項目，以詢價方式擬聘用具有相應資質的維修施工單位，確定維修施工方案，提供工程預算；非常重要的一個步驟是，業主委員會、社區居委會（村委會）在核實工程涉及受益人和負擔人后，要組織召開業主大會（或書面征求意見），由專有部分面積占比三分之二以上業主且人數占比三分之二以上業主參與表決，涉及使用面積和表決人數均要過半數業主同意或簽字，才視為同意使用。分攤明細表要進行公示（由業主委員會負責分攤業主和業主信息的真實性，沒有業主委員會的由社區居委會或村委會負責，并加蓋公章），住宅專項維修資金使用公示以及符合人數比例業主的同意簽字表等以上材料報臨河區供熱供氣物業服務中心辦理備案；維修資金辦對申報材料初審后，報中心政務擴大會議研究，中心政務擴大會議通過后，維修資金辦告知委托人方可開工。

驗收結算階段，施工過程中業主委員會或社區居委會（村委會）和業主代表要進行工程監督檢查；工程竣工后，業主委員會或社區居委會（村委會）和業主代表按照國家有關規定組織工程驗收，并出具驗收報告加蓋公章。委托人持工程驗收報告（一萬元以上的工程需出具審計報告）、普通增值稅發票到中心財務室進行結算。

遇緊急情況可以申請應急使用大修基金

除了上述正常使用大修基金的情況外，當物業共用部位、共用設施設備發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修或者更新改造時，可以應急使用大修基金。

對于這種情況，薛瑞光解釋說：“按照我們最新的規程，可以申請應急使用大修基金的情況主要有樓頂漏雨、排水主管網堵塞和爆裂、二次加壓泵問題、電梯曳引機和曳引繩超期服役、消防設施設備老化、樓體外立面存在脫落危險這6種情況。遇上述情況，無需經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分建筑物總面積占比三分之二以上業主且占比總人數三分之二以上業主同意，經轄區辦事處、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會、供熱供氣物業服務中心現場勘察取證后即可直接使用。”

具體規程也主要包括申請確認、申報備案和驗收結算三個方面。

在申請確認時，應急使用大修基金可以直接由轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會向住宅專項維修資金主管部門提出申請。轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會未按規定申請應急維修的，再由相關業主向住宅專項維修資金主管部門提出代修申請。轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會不履行申請職責的，事后要依法追究相關人責任。

申報備案時需要相關單位提出申請并提交以下材料：

1.轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會提供應急使用住宅專項維修資金申請。

2.轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會提供委托書以及受委托人身份證復印件，業主委員會還需提供業主委員會備案復印件。轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會對工程預算、工程材料、工程質量嚴格監管。

3.應急使用住宅專項維修資金業主分攤情況明細表。

4.轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會組織詢價或公開招投標選聘施工單位。所選施工單位需提交營業執照和資質證書副本復印件、施工合同、質保協議、應急施工方案、應急維修工程預算書。另外，申請單位或個人對申報材料的真實性和合法性、維修范圍及工程預算負責。住宅專項維修資金主管部門可要求申請人對申報資料提供專業機構出具的鑒定報告、造價咨詢報告或有關部門出具的整改意見書。

在驗收結算時，應急維修工程完工后，施工企業要向轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會報告。轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會、業主委員會（未成立業主委員會的，可以由轄區辦事處、社區居委會或鄉鎮人民政府、村委會選舉臨時施工小組代表）組織有關人員驗收，出具工程驗收報告（工程總造價超一萬元包括一萬元的需第三方審計公司出具審計報告），工程完工驗收合格后扣除工程總造價3%做為質保金，質保期過后一次性付清，工程造價超一萬元的最終結算以審計報告為主。工程竣工驗收后業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置就專項維修資金用于應急維修的相關情況及分攤金額進行公示告知業主，沒有業主委員會的由轄區辦事處、社區居委會、鄉鎮人民政府、村委會公示告知。